สินเชื่อบ้านกับสิ่งที่ต้องรู้ก่อนขอสินเชื่อ

สินเชื่อบ้านกับสิ่งที่ต้องรู้ก่อนขอสินเชื่อ

สินเชื่อบ้านกับสิ่งที่ต้องรู้ก่อนขอสินเชื่อ หลายท่านคงปวดหัวกับการเลือกขอ สินเชื่อบ้าน บ้านจัดสรร วันนี้ทาง น้องตี้ ภูเก็ต วิลล่า จึงนำข้อมูลมาฝาก เพื่อช่วยให้คุณตัดสินใจ เลือกกู้เงินซื้อ บ้าน หรือการรีไฟแนนซ์บ้านได้ดีขึ้น เรามาดูความหมายของคำว่าสินเชื่อบ้านกันก่อนดีกว่าครับ

ความหมายของสินเชื่อบ้าน

สินเชื่อบ้านกับสิ่งที่ต้องรู้ก่อนขอสินเชื่อ สินเชื่อบ้านก็คือเงินกู้ระยะยาวที่กู้ยืมจากสถาบันการเงินหรือธนาคาร เพื่อซื้อหรือสร้างที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้าน บ้านเดี่ยว ทาวเฮาส์ ทาวโฮม คอนโด หรืออาคารพาณิชย์ โดยใช้ที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลักประกันในการจำนองให้แก่ธนาคารผู้ให้สินเชื่อ

หากคุณมีบ้านและมีสินเชื่อบ้าน บ้านหรู อยู่แล้ว แต่ต้องการไถ่ถอนสินเชื่อเดิมเพื่อมาขอสินเชื่อใหม่กับสถาบันการเงินหรือ ธนาคารอื่นที่มีข้อเสนอดอกเบี้ยและระยะเวลาผ่อนชำระที่ดีกว่า วิธีการนี้เรียกว่า “การรีไฟแนนซ์” หรือ “รีไฟแนนซ์บ้าน”

สินเชื่อบ้านในประเทศไทยเป็นอย่างไร

• เมื่อสินเชื่อบ้านได้รับการการอนุมัติจากสถาบันการเงินหรือธนาคารแล้ว จะต้องมีการทำสัญญากับสถาบันการเงินผู้ให้สินเชื่อ เพื่อระบุจำนวนเงินผ่อนชำระรายเดือนและระยะเวลาหรือจำนวนงวดในการผ่อนชำระ
  
• ทั่วไปแล้วอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจะอ้างอิงตามอัตรา ดอกเบี้ย MLR (Minimum Loan Rate) ซึ่ง จะต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำขสำหรับเงินกู้ หรือ MRR (Minimum Retail Rate)
  
• ยกตัวอย่างเช่น ในกรณีที่อัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำสำหรับเงินกู้ (MRR) อยู่ที่ 6.6% ในปัจจุบันถ้าอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อที่อยู่อาศัย เท่ากับ MRR -2. 3% ดังนั้นอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อที่อยู่อาศัย จะอยู่ที่ 4.3% (คำนวณจาก 6.6.3%)ในการผ่อนชำระหนี้หรือสินเชื่อนั้น จะต้องผ่อนชำระเป็นรายเดือน เป็นจำนวนเดือนหรือจำนวนงวดตามระยะเวลาที่ได้ตกลงไว้ในสัญญา จนครบเต็มตามจำนวนเงินต้นและดอกเบี้ย โดยในช่วงแรกของการผ่อนชำระนั้น เงินผ่อนชำระส่วนใหญ่จะเป็นการชำระในส่วนของดอกเบี้ย เมื่อผ่านไประยะหนึ่ง เงินผ่อนชำระส่วนใหญ่จึงจะกลายเป็นการชำระในส่วนของเงินต้น

สนใจจะยื่นกู้ต้องทำอย่างไร ?

หากคุณสนใจจะทำการกู้สินเชื่อ บ้าน และที่อยู่อาศัย สิ่งที่คุณต้องทำมีดังนี้

ทำความเข้าใจ เรื่องของอัตราดอกเบี้ยให้ดีเสียก่อน

เป็นเรื่องที่ยุ่งยากและซับซ้อนพอสมควรกับการคิดคำนวณตัวเลขเหล่านี้ แต่ก็เป็นเรื่องสำคัญและจำเป็นที่เราต้องรู้ โดยเฉพาะในเรื่องของประเภทอัตราดอกเบี้ย แบ่งประเภทออกเป็น ดังนี้

• เงินกู้อัตราดอกเบี้ยที่ลอยตัว หมายถึง ดอกเบี้ยที่ต้องชำระคงที่ในช่วงแรก ๆ เท่านั้น ต่อมาภายหลังจะปรับขึ้นลงตามสถานการณ์ตลาดเงิน สถาบันการเงิน ต้นทุนทางการเงิน ซึ่งการปรับเปลี่ยนนั้นไม่สามารถกำหนดรู้ได้ว่าปีไหนจะปรับเท่าไร บางปีอาจปรับสูง หรือบางปีอาจไม่ปรับเลยก็มี
  
• เงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ แบ่งออกได้เป็น 3 แบบ คือ
  
  • อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลากู้ หมายถึง ดอกเบี้ยที่ต้องชำระจะเป็นไปตามประกาศครั้งแรกเสมอ ไม่ปรับตามสถานการณ์ตลาดเงิน
  • อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นในช่วงแรก หมายถึง ดอกเบี้ยที่ต้องชำระในช่วง 1-5 ปีแรกจะยังคงที่ แต่หลังจากนั้นก็จะถูกปรับเปลี่ยนเป็นแบบลอยตัว ซึ่งอาจจะเสียสูงหรือต่ำกว่าเดิมก็ได้
  • อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นแบบขั้นบันได หมายถึง จะทำการปรับขึ้นเป็นรอบปี เช่น ปีแรก 2.25 ปีสอง 3.25 ปีสาม 4.25 เป็นต้น หลังจากนั้นก็จะถูกปรับเป็นแบบลอยตัว

• เงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่งและปรับคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา หมายถึง ดอกเบี้ยที่จะคงที่ที่ระยะหนึ่ง และเริ่มปรับใหม่ให้คงที่โดยคิดเป็นรอบเวลา เช่น ทุก ๆ 3 ปี หรือ 5 ปี เป็นต้น

และนอกจากอัตรานอกเบี้ยแล้วยังต้องมีเงื่อนไขอื่น ๆ อีกที่คุณต้องใช้ประกอบการพิจาณา เช่น ค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ ค่าธรรมเนียมจดจำนอง ค่าธรรมเนียมการไถ่ถอนจำนอง ค่าประเมินมูลค่าประกัน เป็นต้น

หาข้อมูลให้ครบถ้วน

การกู้จำนวนเงินไม่น้อยเช่นนี้ต้องรัดกุมให้มาก ต้องรู้ข้อมูลที่ครบถ้วนและเพียงพอต่อการตัดสินใจ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาตามมาทีหลัง สิ่งที่ต้องนำมาตัดสินใจเมื่อต้องการกู้สินเชื่อบ้าน บ้านหรู ประกอบไปด้วย จำนวนเงินที่ต้องการกู้ , การผ่อนชำระในแต่ละงวดมีมากเท่าใด , อัตราดอกเบี้ยเป็นประเภทใด คงที่หรือลอยตัว , ระยะเวลาในการผ่อนนานแค่ไหน , ดอกเบี้ยที่ต้องชำระกับเงินต้นที่กู้มีความสัมพันธ์กันหรือไม่ , หลักฐานหรือเอกสารในการกู้ต้องใช้อะไรบ้าง , กู้ธนาคารไหนดี , แนวโน้มของธนาคารนั้นจะอนุมัติหรือไม่ อย่างไร , การกู้ต้องมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมอะไรบ้าง เป็นต้น สิ่งที่กล่าวมาข้างต้นนั้นมีความจำเป็นอย่างยิ่งในการใช้พิจารณาประกอบการตัดสินใจ

จะขอกู้กับแบงก์ไหนดี

การเลือกว่าคุณควรจะกู้กับสถาบันการเงินที่ไหนดี ต้องเลือกจากว่าสถาบันการเงินหรือธนาคารนั้น ๆ ที่เราเลือกกู้จะช่วยให้เราประหยัดได้มากแค่ไหน เงื่อนไขต่าง ๆ มีความสอดคล้องไปในทิศทางเดียวกันหรือไม่ เช่น เงื่อนไขการกู้ วงเงินทั้งหมด ค่าใช้จ่ายอัตราดอกเบี้ยที่จะเกิดขึ้น รวมไปถึงบริการทุกสิ่งทุกอย่างคุณควรได้รับความสะดวกสบายที่สุด ปัจจุบันมีสถาบันการเงินไม่น้อยที่เปิดบริการปล่อยสินเชื่อบ้าน บ้านเดี่ยว เรียกได้ว่าแบงก์ไหนก็มีบริการนี้แน่นอน ที่เคาน์เตอร์บริการส่วนบุคคล จะมีเจ้าหน้าที่ให้คำปรึกษาเรื่องนี้โดยตรง นอกจากนี้แล้วยังมีเคสต่าง ๆ มากมายที่มีผู้มีประสบการณ์นำมาแชร์ในกระทู้หรือสื่อสังคมออนไลน์ต่าง ๆ ที่จะทำให้เราสามารถเปรียบเทียบและตัดสินใจได้รอบด้านมากยิ่งขึ้น โดยหาเคสที่ใกล้เคียงกับตนเองมากที่สุด เช่น การกู้ร่วมกันโดยสามีและภรรยา เป็นต้น อาคารสงเคราะห์ ธอส.

เตรียมเอกสารต่าง ๆ ให้พร้อม

โดยทั่วไปจะมีเอกสารตามรายการด้านล่างนี้ แต่ปกติ เจ้าหน้าที่สินเชื่อของแต่ละธนาคาร จะมีใบรายการให้อยู่แล้วว่าเขาต้องการเอกสารอะไรบ้าง เช่น

• หลักฐานประจำตัว ได้แก่ บัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส/ใบอย่า หรือใบมรณะ สำเนาเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)
• หลักฐานเกี่ยวกับรายได้ แบ่งเป็นผู้มีรายได้ประจำ ต้องมีใบรับรองเงินเดือน พร้อมด้วยสมุดบัญชีธนาคาร และผู้มีอาชีพอิสระ ต้องมีสำเนาทะเบียนการค้า หรือหนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล , บัญชีเงินฝาก พร้อม Statement , หลักฐานเกี่ยวกับทรัพย์สินอื่น ๆ
• หลักฐานการซื้อขายหลักทรัพย์ สำเนาโฉนดที่ดินหรือกรรมสิทธิ์ห้องชุด , แผนที่ทำเลที่ดิน ,รายละเอียดทรัพย์ส่วนบุคคล ทรัพย์ส่วนกลาง , สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย หรือมัดจำ
• หลักฐานอื่น ๆ เช่น หากกู้เพื่อปลูกสร้างอาคารหรือต่อเติมก็ต้องมี หนังสืออนุญาตหรือต่อเติม , หนังสือสัญญาจ้างหรือต่อเติม , แบบก่อสร้าง เป็นต้น

ทั้งหมดที่กล่าวมาข้างต้นนี้ คือ สิ่งจำเป็นและสำคัญอย่างยิ่งในการใช้ประกอบการกู้สินเชื่อบ้านที่อยู่อาศัย เพราะไม่ใช่การกู้จำนวนเงินน้อย ๆ และระยะเวลาไม่ได้สั้นแค่ปีสองปี ดังนั้น คุณจึงต้องพิจารณาองค์ประกอบทุกอย่างโดยรอบคอบไว้ให้มาก ๆ ทั้งนี้ก็เพื่อผลประโยชน์ต่อตัวผู้ยื่นกู้เอง

สิ่งที่ต้องรู้ก่อนขอสินเชื่อบ้าน

เพราะไม่มีที่ใดสุขใจเท่าบ้านเรา “บ้าน” จึงเป็นความฝันของคนหลายคน แต่หลังจากเลือกบ้านที่ถูกใจ สไตล์ที่ชอบ และทำเลที่ต้องการได้แล้ว เรื่องชวนปวดหัวตามมาเห็นจะหนีไม่พ้นการขอสินเชื่อบ้าน นั่นหมายถึงการกู้ยืมเงินก้อนใหญ่จากธนาคาร ซึ่งอาจจะเป็นก้อนที่ใหญ่ที่สุดในชีวิตด้วย และด่านนี้เองที่ทำให้หลายคนกุมขมับพร้อมกับคำถามร้อยแปด “ต้องเริ่มต้นอย่างไร?” “เลือกสินเชื่อบ้านอย่างไร?” “เตรียมตัวอย่างไรบ้าง?” และอีกมากมาย

แน่นอนว่าการวางแผนซื้อบ้านเป็นเรื่องใหญ่ที่ต้องศึกษาข้อมูลให้รอบคอบ แต่ถ้าเรามีความรู้ เตรียมตัวก่อนอย่างดี การอนุมัติสินเชื่อก็ไม่ใช่เรื่องยากจนเกินไป และการผ่อนชำระที่แสนยาวนานนั้นอาจจะไม่ได้เป็นภาระอย่างคิด มาดูกันว่าเรื่องที่เราต้องรู้ก่อนขอสินเชื่อบ้านมีอะไรบ้าง

1.รู้เรื่องสินเชื่อบ้านเบื้องต้น
สำหรับมือใหม่ที่ไม่เคยมีประสบการณ์ซื้อบ้าน บ้านจัดสรร เมื่อถึงเวลาศึกษาข้อมูลเพื่อขอสินเชื่อ หากคุณไม่มีความรู้พื้นฐานด้านการเงินที่เกี่ยวข้องกับสินเชื่อมาก่อนอาจรู้สึกว่าการขอสินเชื่อเป็นเรื่องที่ยุ่งยาก สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ สินเชื่อบ้าน หมายถึง เงินกู้ที่ทางสถาบันการเงินปล่อยให้สำหรับการซื้อ/สร้างที่อยู่อาศัย โดยจำนวนเงินที่ผู้ขอกู้จะได้ตามที่ธนาคารประเมินให้จะเรียกว่า “วงเงิน” และเมื่อถึงคราวที่ต้องชำระเงินคืน ก็จะมี “เงินต้น” หรือจำนวนเงินจริงๆ ที่ผู้กู้ยืมไป กับ “ดอกเบี้ย” หรือเงินส่วนที่ธนาคารคิดเพิ่มเติมที่ผู้กู้ต้องชำระเป็น “งวดๆ” ซึ่งโดยมากรอบงวด คือ ทุกๆ 1 เดือน ตลอด “ระยะเวลากู้” ซึ่งยาวนานตั้งแต่ 10 – 30 ปี หรือสูงสุดถึง 40 ปี

2.รู้สุขภาพการเงิน
สถานะการเงินมีผลต่อการขอสินเชื่ออย่างมาก รายได้และภาระหนี้สามารถใช้ประเมินได้ว่าคุณจะได้วงเงินสินเชื่อเท่าไหร่ ต้องผ่อนชำระต่อเดือนมากน้อยแค่ไหน ซึ่งโดยทั่วไปเงินที่ใช้ผ่อนชำระรายเดือนไม่ควรเกิน 30 – 40% ของรายได้ (ขึ้นอยู่กับอาชีพและความมั่นคงของรายได้) การตรวจสอบความพร้อมฐานะทางการเงินสามารถเริ่มต้นง่ายๆ ได้ดังนี้ ประเมินรายได้ ตรวจสอบค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือน สินเชื่อที่กำลังผ่อนชำระ รวมถึงหนี้คงค้างบัตรเครดิต โดยสามารถยื่นขอตรวจสอบข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลเครดิตบูโร (Credit Bureau) เพื่อแสดงหนี้สินปัจจุบัน และประวัติการผิดชำระเพื่อให้เห็นภาพรวมเครดิตได้ชัดเจนขึ้น นอกจากนี้ คุณยังสามารถคำนวณสินเชื่อเพื่อประมาณการยอดผ่อนต่อเดือนสำหรับวางแผนก่อนได้

3.รู้เรื่องดอกเบี้ย
ดอกเบี้ย คือ เงินที่ผู้กู้จะต้องชำระให้กับผู้ให้กู้เพิ่มเติมจากเงินต้นที่กู้มา สำหรับสินเชื่อ บ้าน ถือเป็นสินเชื่อที่คิดอัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุด และมีวิธีคำนวณดอกเบี้ยที่ต่างจากสินเชื่อประเภทอื่น เพื่อให้ผู้กู้ยืมสามารถผ่อนชำระหนี้ซึ่งอาจเป็นหนี้ก้อนใหญ่ที่สุดก้อนนี้ได้ วิธีคำนวณดอกเบี้ยสินเชื่อซื้อบ้าน บ้านจัดสรร นั้นโดยทั่วไปธนาคารจะใช้วิธีการคำนวณแบบ “ลดต้นลดดอก” (Effective Rate) หมายถึง การคิดดอกเบี้ยตามจำนวนเงินต้นที่เหลืออยู่ เท่ากับว่า เมื่อชำระเงินกู้ไปเรื่อยๆ ยอดเงินต้นก็จะลดลง ส่งผลให้สัดส่วนดอกเบี้ยที่จ่ายลดลงในแต่ละงวด ดังนั้น หากคุณชำระเงินเกินงวดเพื่อตัดเงินต้นเป็นประจำ ก็จะช่วยให้คุณปลดหนี้ได้ไวขึ้น

ทั้งนี้ วิธีการคิดอัตราดอกเบี้ยของธนาคารก็จะมีอยู่ 2 วิธีด้วยกัน ได้แก่

• อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) เป็นอัตราดอกเบี้ยที่มีการกำหนดตัวเลขแน่นอน มักจะกำหนดในช่วง 1-3 ปีแรกในการผ่อน ทำให้ทราบจำนวนที่ต้องจ่ายอย่างแน่นอน สามารถวางแผนการเงินล่วงหน้า และควบคุมค่าใช้จ่ายได้
• อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) เป็นอัตราดอกเบี้ยที่มีการเปลี่ยนแปลงตามข้อกำหนดแต่ละธนาคาร ปรับขึ้นลงตามสถานการณ์ตลาดการเงิน ไม่สามารถกำหนดได้ และอาจจะแตกต่างกันขึ้นกับความเสี่ยงของผู้กู้ สำหรับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมักจะใช้อัตราดอกเบี้ย MRR และ MLR เป็นหลัก HOME IN PHUKET

4.รู้จักผลิตภัณฑ์สินเชื่อ
เนื่องจากสถาบันการเงินมีสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่หลากหลายประเภทเพื่อตอบโจทย์ทุกเรื่องบ้าน บ้านหรู โดยสินเชื่อบ้านโดยทั่วๆ ไป เช่น สินเชื่อเพื่อซื้อสร้างที่อยู่อาศัย สินเชื่อเพื่อต่อเติม/ซ่อมแซมบ้าน หรือสินเชื่อเพื่อตกแต่งหรือซื้อเฟอร์นิเจอร์ เป็นต้น นอกจากนี้ สำหรับแต่ละสถาบันการเงิน ก็มีโครงการสินเชื่อบ้านที่หลากหลายเพื่อให้เหมาะกับโจทย์ของผู้กู้ หรือแผนการชำระเงินของผู้กู้ เพราะโครงการสินเชื่อแต่ละโครงการจะมีลักษณะที่โดดเด่นแตกต่างกัน เช่น เงื่อนไข โปรโมชั่น วิธีคิดอัตราดอกเบี้ย การลดหย่อนค่าธรรมเนียมบางประการ เป็นต้น ซึ่งคุณสามารถนำแต่ละโครงการมาเปรียบเทียบความคุ้มค่าได้

5.รู้จักวิธีบริหารหนี้สินและการผ่อนชำระ
การรู้จักบริหารหนี้สินถือเป็นวินัยข้อสำคัญ เพราะการชำระเงินกู้ให้ตรงเวลาไม่ได้เพียงแสดงถึงความรับผิดชอบของผู้กู้เท่านั้น แต่ยังหมายถึงการตัดปัญหาเรื่องประวัติติดค้างการชำระหนี้ในเครดิตบูโร ซึ่งสามารถส่งผลต่อความยากง่ายหรือโอกาสอนุมัติเงินกู้ นอกจากนี้ อย่างไรการชำระหนี้ตรงเวลาก็เป็นผลดีต่อผู้กู้เองอยู่แล้ว ที่จะทำให้ปลดหนี้สินลงได้ ตามระยะเวลาผ่อนชำระ

สำหรับเทคนิคที่จะช่วยให้คุณสามารถชำระหนี้ได้ตามกำหนดนั้น คุณอาจจัดทำแผนรายจ่ายประจำเดือนว่าในแต่ละเดือนมีรายจ่ายจำเป็นอะไรบ้าง เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าอินเทอร์เน็ต และแน่นอนว่าค่าผ่อนชำระหนี้รายเดือน ซึ่งคุณสามารถเลือกช่องทางชำระหนี้ได้หลายช่องทางตามสะดวก หรือจะเลือกวิธีที่สะดวกและได้ผลมากที่สุด คือ ตั้งระบบตัดบัญชีเพื่อจ่ายค่างวดในแต่ละเดือนแบบอัติโนมัติก็ได้ Phuket Villas