บ้านมือสอง
บ้านมือสอง ปัจจุบันราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์สร้างใหม่พุ่งสูงขึ้นต่อเนื่อง ทำให้การมองหา บ้าน เป็นอีกทางเลือกของผู้อยากมีบ้าน และความต้องการ บ้านมือสอง เองก็มีแนวโน้มว่าจะเพิ่มขึ้นสูงเรื่อยๆในอนาคต จนจะสามารถเป็นสินค้าทดแทน บ้านมือหนึ่ง ได้เลยทีเดียว โดยการซื้อ บ้าน ย่อมดีและเหมาะสำหรับผู้ที่มีงบประมาณไม่พอสำหรับ บ้านมือหนึ่ง แต่หากว่าคุณยังไม่ได้อ่านบทความนี้ อย่าเพิ่งตัดสินใจซื้อ บ้าน ที่ไหน เพราะอาจจะเจ็บใจในภายหลังได้ วันนี้น้องตี้ขอแนะนำวิธีการเลือก บ้าน ที่คุ้มค่าและรอบคอบที่สุด
ตรวจสอบความถูกต้อง และข้อมูลทำเล
ประเด็นสำคัญอีกหนึ่งเรื่องก็คือ โอกาสในอนาคตของทำเลที่เราลือก ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ บ้านมือสอง หากมีทำเลที่ต้องการในใจอยู่แล้ว ควรตรวจสอบว่าทำเลที่เราต้องการในอนาคตนั้นจะมีการเวนคืนหรือไม่ โดยสามารถตรวจสอบได้กับ การทางพิเศษแห่งประเทศไทย หรือกรมทางหลวง ในเขตที่สังกัด หรือสามารถตรวจสอบได้ที่สำนักงานเขตนั้นๆ
นอกจากความเสี่ยงเรื่องการเวนคืนในอนาคตแล้ว เรื่องความถูกต้องของการก่อสร้างบ้านก็เป็นเรื่องสำคัญเพื่อป้องกันความยุ่งยากในอนาคต โดยนำเลขทะเบียนบ้านไปตรวจสอบกับงานโยธาหรือกองช่างของเทศบาล ว่ามีการสร้างผิดแบบหรือผิดเงื่อนไขการขออนุญาตก่อสร้างหรือไม่ รวมไปถึงหากบ้านมีการต่อเติม ก็ควรตรวจสอบว่าการต่อเติมนั้นเป็นไปตามที่ขออนุญาตหรือไม่ อีกทั้งควรตรวจสอบเรื่องค่าสาธารณูปโภคต่างๆ อาทิ ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าโทรศัพท์ หรืออื่นๆ ควรตรวจสอบกับสำนักงานเขตว่าเจ้าของบ้านเดิมมีการค้างชำระหนี้หรือไม่ เพื่อป้องกันปัญหาการปรับและจ่ายย้อนหลัง
ตรวจสอบสภาพบ้าน
ขั้นตอนเกือบสุดท้ายเพื่อการตัดสินใจหลังจากที่ตรวจสอบแล้วว่าทั้งทำเลและตัวบ้านไม่มีปัญหาค้างคาอะไร โดยการตรวจสอบสภาพบ้าน ควรดูจากโครงสร้างบ้านที่สำคัญเป็นหลักมากกว่าร่องรอยเล็กๆน้อยๆ ซึ่งโครงสร้างหลักของบ้านนี้ ได้แก่ โครงสร้างเสาและคานรับน้ำหนัก ซึ่งเป็นเหมือนเสาหลักที่ค้ำจุนบ้าน โดยวิธีการตรวจสอบ บ้านมือสอง คือ
- ตรวจสอบว่าโครงสร้างเสาและคานรับน้ำหนักมีการตั้งฉากหรือไม่
- ตรวจสอบว่ามีรอยร้าวของเนื้อคอนกรีตที่เป็นโครงสร้างข้างในของเสาและคานหรือไม่
- ตรวจสอบท้องพื้นของชั้นสองว่ามรอยร้าวหรือไม่สำหรับบ้านสองชั้น
- ตรวจสอบรอยร้าวบรเวณมุมผนัง ซึ่งมีผลต่อความแข็งแรงโครงสร้างบ้าน
นอกจากโครงสร้างหลักแล้ว ควรตรวจสอบงานระบบทั้งน้ำไฟ เพื่อเช็คว่ามีการทำงานปกติหรือชำรุดเสียหายหรือไม่ เพื่อต่อรองกับเจ้าของบ้านเดิมสำหรับการซ่อมแซม โดยควรทดสอบเปิดก็อกน้ำทุกจุด ดูรอยรั่วซึมจากฝ้า เพดาน พื้น หนัง ว่ามีการพอง บวม และมีคราบหรือไม่ การตรวจระบบสายไฟ ควรดูว่ามีร่องรอยฉีกขาดหรือไฟรั่วหรือไม่
ตรวจสอบและเปรียบเทียบราคาก่อนตัดสินใจ
เมื่อตรวจเช็คทุกอย่างแล้ว ลองเปรียบเทียบราคาบ้านในละแวกทำเลเดียวกันเพื่อต่อรองหาราคาที่เหมาะสมกับเจ้าของบ้านเดิม และเพื่อเริ่มติดต่อขอสินเชื่อกับธนาคาร ทั้งนี้เจ้าหน้าที่ธนาคารจะเข้ามาประเมินราคา เพื่อให้แน่ใจว่า บ้านมือสอง หลังนี้มีราคาขายที่เหมาะสมจริงตามนั้นหรือไม่
การขอสินเชื่อกับธนาคาร
ปัจจัยนำมาพิจารณาในการขอสินเชื่อจะไม่ต่างจากสินเชื่อบ้านใหม่ ทั้งความสามารถในการผ่อน, อัตราดอกเบี้ย ,ระยะเวลาผ่อน ,ประเภทของหลักทรัพย์ค้ำประกัน คือ บ้านมือสอง ที่จะซื้อ และเงินดาวน์หรือเงินวางมัดจำ เป็นต้น
การเตรียมเอกสารด้านกรรมสิทธิหลักทรัพย์ : สำเนาโฉนดที่ได้รับต้องมีขนาดเท่ากับตัวต้นฉบับจริงซึ่งจะขอได้จากผู้ขาย เตรียมเอกสารการเงินเพื่อเตรียมยื่นสินเชื่อ
ความสามารถผ่อนชำระ : คำนวณรายได้ของตัวเองเพื่อประเมินความสามารถในการผ่อนชำระที่เหมาะสม โดยยอดผ่อนชำระที่สามารถผ่อนชำระได้ควรประมาณ 1ใน 3 ของรายได้รวมต่อเดือน
หลักฐานการเงิน : เตรียมหลักฐานทางการเงิน ได้แก่หลักฐานเงินได้เข้าบัญชีอย่างสม่ำเสมอไม่น้อยกว่า 6 เดือน และควรมีเงินออมสะสมไม่ว่าจะเป็นเงินฝากประจำหรือการมีเงินฝากออมทรัพย์เพื่อเป็นเงินดาวน์ ประมาณ 10-15% ของงบประมาณในการซื้อบ้าน จะช่วยให้การยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารต่างๆ ง่ายขึ้นและช่วยลดภาระการผ่อนบ้านต่อเดือนไม่ให้เป็นภาระหนักเกินไปด้วย
ข้อควรรู้ก่อนขอสินเชื่อ บ้านมือสอง
ก่อนตัดสินใจขอกู้ซื้อบ้านมือสองสักหลัง ผู้ขอสินเชื่อต้องทำความเข้าใจก่อนว่าสินเชื่อบ้านมือสองนั้นมีข้อแตกต่างกับสินเชื่อบ้านใหม่อยู่หลายประการ ซึ่งข้อแตกต่างเหล่านั้นผู้ขอสินเชื่อบ้านมือสองจะต้องเตรียมตัว และเตรียมเงินในกระเป๋าให้พร้อม ลองมาดู 7 ข้อควรรู้ต่อไปนี้ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน แล้วการกู้ บ้าน มือสองให้ราบรื่นก็จะไม่ใช่เรื่องยากอีกต่อไป home
- ไม่มีการผ่อนดาวน์บ้าน
โดยทั่วไปการผ่อนดาวน์บ้านจะเกิดขึ้นในกรณีที่ผู้ซื้อตกลงกับผู้ขายเพื่อผ่อนชำระเงินดาวน์จนกว่าบ้านหรือคอนโดที่จองไว้จะถูกสร้างเสร็จและพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งอาจผ่อนได้นาน 6 เดือน หรือ 1 ปี หรือนานกว่านั้น ขึ้นอยู่กับสัญญาจองและระยะเวลาที่คาดว่าบ้านจะแล้วเสร็จ แต่ผู้ซื้อไม่สามารถผ่อนดาวน์บ้านมือสอง ซึ่งถูกสร้างเสร็จแล้วและเจ้าของก็ต้องการโอนกรรมสิทธิ์และรับเงินทันที ดังนั้นผู้ขอสินเชื่อจึงต้องเก็บออมเงินก้อนใหญ่เพื่อดาวน์บ้านเองก่อนขอสินเชื่อ บ้าน มือสอง - ขั้นตอนมากกว่า
การขอสินเชื่อบ้านนั้นมีขั้นตอนมากกว่าการขอสินเชื่อบ้านใหม่ โดยเริ่มต้นที่ผู้ขอสินเชื่อต้องไปเจรจากับผู้ขายเพื่อตกลงสัญญาซื้อขายกันเอง แล้วขอสำเนาโฉนดที่ดินจากผู้ขาย พร้อมนำสัญญาซื้อขาย ไปทำเรื่องยื่นขอสินเชื่อซื้อบ้านกับธนาคาร จากนั้นธนาคารก็จะเข้าไปประเมินบ้านของผู้ขายก่อนพิจารณาอนุมัติวงเงินให้ผู้ขอสินเชื่อ และถ้าบ้านยังติดจำนองกับธนาคารอื่นอยู่ ผู้ขายก็ต้องดำเนินเรื่องไถ่ถอนจำนองกับธนาคารนั้นก่อน ธนาคารฝั่งผู้ขอสินเชื่อจึงจะรับจำนองต่อได้ และหลังจากนั้นก็ต้องทำเรื่องโอนย้ายทะเบียนบ้านและมิเตอร์น้ำ-ไฟต่อ ขั้นตอนการซื้อขายจึงจะเสร็จสมบูรณ์
ทั้งนี้ ผู้ซื้อ บ้าน มือสองสามารถทำให้ขั้นตอนต่าง ๆ สะดวก และง่ายยิ่งขึ้นด้วยการใช้บริการตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ หรือนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ที่มีความเชี่ยวชาญ ซึ่งจะให้คำแนะนำ ตลอดจนช่วยอำนวยความสะดวกในการซื้อบ้านมือสองได้เป็นอย่างดี
- ได้วงเงินสินเชื่อบ้านไม่เต็มร้อย
เมื่อธนาคารประเมินบ้านและคุณสมบัติต่าง ๆ ของผู้ขอสินเชื่อแล้ว ธนาคารก็มักจะพิจารณาอนุมัติวงเงินกู้บ้านมือสองให้เพียง 80-90% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน โดยมีสาเหตุมาจากปัจจัยหลายอย่าง เช่น ค่าเสื่อม ทำเลที่ตั้ง และนโยบายการรับจำนองบ้านมือสองของแต่ละธนาคาร ดังนั้นผู้ขอสินเชื่อจึงควรมีเงินออมเก็บไว้ดาวน์บ้านตามข้อ 1 - ต้องตกลงสัญญาซื้อขายกันให้ดี
การซื้อขายบ้านมือสองระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายโดยตรงจะต้องทำสัญญาให้ละเอียดครบถ้วน โดยเฉพาะการตกลงค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ว่าใครจะเป็นผู้จ่าย โดยค่าใช้จ่ายต่าง ๆ มีดังนี้
• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% (แบ่งกันชำระฝ่ายละ 1% หรือตามแต่ตกลง)
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ควรเป็นภาระของผู้ขาย)
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร (ควรเป็นภาระของผู้ขาย)
• ค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่าที่จำนอง (ควรเป็นภาระของผู้ซื้อ)
ทั้งนี้ ผู้ซื้อสามารถตกลงออกค่าใช้จ่ายบางอย่างให้ผู้ขายได้เพื่อให้การซื้อขายจบเร็วขึ้น ในทางกลับกัน ผู้ขายก็สามารถออกค่าใช้จ่ายให้ผู้ซื้อได้หากบวกค่าใช้จ่ายในราคาบ้านไปแล้ว เพราะกฎหมายไม่บังคับว่าใครต้องเป็นคนจ่าย เพียงแต่ต้องจ่ายเมื่อโอนกรรมสิทธิ์เท่านั้น
- ประมูลมาถูกแต่อาจต้องรอฟ้องขับไล่
ในบางกรณีผู้ขอสินเชื่ออาจได้บ้านมาในราคาที่ถูกด้วยการประมูลบ้านที่ถูกยึดมาจากกรมบังคับคดี และมีการวางมัดจำ 25% ของราคาประมูลซึ่งเปรียบเสมือนเงินดาวน์ไว้แล้ว แต่ทว่าการประมูลบ้านแบบนี้ก็อาจประสบปัญหาการเข้าอยู่ได้ล่าช้าจากขั้นตอนทางกฎหมาย หรือเจ้าของเดิมไม่ยอมย้ายออกจนนำไปสู่การฟ้องขับไล่ให้วุ่นวายและเสียเวลามากกว่าเดิม การขอสินเชื่อบ้านมือสองก็จะทำไม่ได้จนกว่าบ้านจะพร้อมโอนกรรมสิทธิ์จริง ๆ - ลองดูบ้านมือสองของธนาคาร
ธนาคารส่วนใหญ่มักจะมีทรัพย์สินประเภทหนึ่งที่เรียกว่า ทรัพย์สินรอการขาย หรือ NPA (Non-Performing Assets) ซึ่งก็คือ บ้านหรือคอนโดที่ธนาคารยึดมาจากเจ้าของที่ผ่อนไม่ไหวแล้วต้องถูกทิ้งไว้เฉย ๆ เพื่อรอการขาย เมื่อผู้ขอสินเชื่อสนใจซื้อทรัพย์สินประเภทนี้ธนาคารก็มักจะคิดดอกเบี้ยอัตราพิเศษให้ผู้ขอสินเชื่อตามแต่โปรโมชั่นของธนาคารที่ต้องการระบายทรัพย์สินเหล่านี้ออกไป - อย่าลืมนึกถึงค่าซ่อมแซมบ้าน
ผู้ขอสินเชื่อมักจะได้บ้านและคอนโดมือสองตามสภาพปัจจุบันที่ตกลงซื้อขายกันไว้ หากซื้อบ้านที่มีสภาพทรุดโทรม ผู้ขอสินเชื่อก็ต้องมีงบสำหรับการซ่อมแซมหรือตกแต่งใหม่ โดยเงินก้อนนี้ก็ต้องเป็นเงินของผู้ขอสินเชื่อเอง เพราะธนาคารมักจะไม่มีวงเงินให้กู้เพิ่มเติมสำหรับการซ่อม บ้าน
แต่ปัจจุบันก็มีบ้านและคอนโดมือสองที่ตกแต่งให้อย่างสวยงาม พร้อมอยู่ด้วยเช่นกัน เรียกว่าผู้ซื้อแทบไม่จำเป็นต้องตกแต่งเพิ่มแต่อย่างใด ก็สามารถเข้าอยู่ได้ทันที
สุดท้ายนี้ แม้การขอสินเชื่อบ้านจะดูมีขั้นตอนที่ต้องพิจารณามากมาย แต่ข้อดีของบ้านคือ ราคาถูก และอยู่ในทำเลศักยภาพที่หาได้ยากในปัจจุบัน ซึ่งถือว่าเป็นความคุ้มค่าที่บ้านมือหนึ่งก็ไม่อาจให้ได้ และถ้ายังไม่แน่ใจว่าควรกู้บ้านแบบไหน ผู้ที่สนใจซื้อบ้านก็สามารถค้นหาบ้านจากประกาศขายบ้านไว้เป็นตัวเลือกในการตัดสินใจดูก่อน เพราะบ้านที่ชอบในราคาที่ใช่อาจกำลังวางขายเป็น บ้าน มือสองอยู่ในนี้แล้วก็เป็นได้ ศุภาลัย
เทคนิค ซื้อบ้านมือสอง แบบง่ายๆ ทำเองได้สบายๆ
- เลือกพิจารณาสภาพแวดล้อมของบ้านนั้นๆว่าอยู่ในสภาพแวดล้อมอย่างไร การเดินทางสะดวกสบายหรือไม่ มีสิ่งอำนวยความสะดวกต่อชีวิตประจำวันหรือไม่
- ตรวจเช็คผู้ที่ขายบ้านและที่ดินให้เรานั้นมีกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยนั้นจริงหรือไม่
- ราคาบ้านมือสองที่เสนอขาย รวมและไม่รวมอะไรบ้าง ตัวอย่างเช่น ค่าโอนบ้าน ค่าภาษีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าอากรแสตป์
- ตรวจสอบเรื่องการเวนคืน แม้ว่าจะอุ่นใจได้ว่าจะสร้างจนบ้านเสร็จให้เห็นว่ามีการตรวจสอบแล้ว แต่ก็ไม่ควรประมาท ยิ่งเฉพาะบ้านอยู่ในทำเลล่อแหลม เช่น ใกล้สามแยก บ่อยครั้งที่เจ้าของที่ดินเดิมมีการหมกเม็ดพยายามแบ่งถ่ายทรัพย์สินตนเองก่อนจะมีกฎหมายห้ามขายและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน
- หากต้องการกู้บ้านมือสอง ต้องเตรียมเรื่องขออนุมัติวงเงินสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านด้วย
- ตรวจดูข้อมูลบ้านมือสองให้ละเอียด เพราะบ้านหลังนั้นอาจจะติดภาระจำนองหรือไม่ เพราะโดยทั่วไปแล้วการซื้อบ้านส่วนใหญ่จะติดจำนอง ดังนั้นเราจะต้องผ่านกระบวนการไถ่ถอนการจำนองมาก่อน และค่อยโอนกรรมสิทธิ์
- สำหรับอาคารชุดมือสอง สิ่งที่เราจำเป็นจะต้องตรวจสอบเอกสารการจดทะเบียนอาคารชุด นิติบุคคลค่าธรรมเนียมต่างๆรวมไปถึงค่าส่วนกลางและบริการต่างๆ อย่างละเอียด เพราะนอกจากเราจะตรวจสอบค่าใช้จ่าย เมื่อเราซื้อไปแล้วเราจะต้องเสียค่าอะไรบ้าง คุ้มค่าที่เราจะซื้อหรือไม่
- ถ้าต้องการจะซื้อที่ดินพร้อมบ้านจัดสรร ทาวน์เฮ้าส์ หรืออาคารพาณิชย์ควรตรวจสอบเพิ่มเติมด้วยว่า ผู้ประกอบธุรกิจหรือเจ้าของโครงการ ได้รับใบอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารแล้วหรือไม่ โดยตรวจสอบได้จากกรมโยธาธิการ หรือสำนักงานเขต กทม. หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด แล้วแต่กรณี
- ตรวจสอบสัญญาการซื้อขาย รายละเอียดค่าใช้จ่ายต่างๆในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ภาษี และอื่นๆ ต้องมีการทำสัญญาที่เป็นลายลักษณ์อักษรที่ชัดเจน และควรเก็บสัญญาหลังจากมีการซื้อขายเสร็จแล้วไว้ด้วย เพื่อป้องกันปัญหาต่างๆในอนาคต
- สุดท้ายเอกสารส่วนประกอบของสัญญา เอาไว้ตรวจสอบและควรเก็บให้เป็นอย่างดี ไม่ว่าเราจะซื้อจากเจ้าของโครงการหรือจากบุคคล เพราะว่าเอกสารทั้งหมดนี้สามารถนำไปบังคับให้เจ้าของต้องทำตามข้อตกลงในสัญญาที่เคยระบุไว้
