กู้ซื้อบ้านทำอย่างไร
กู้ซื้อบ้านทำอย่างไร หากคุณกำลังวางแผนจะกู้ซื้อบ้าน หรือกู้ บ้าน สักหลังแต่ไม่ทราบว่าจะต้องเริ่มจากจุดไหน ตัวเราจะซื้อบ้านได้ราคาประมาณเท่าไหร่ และควรจะเตรียมตัวอย่างไรดีถึงจะยื่นกู้กับธนาคารได้ วันนี้ น้องตี้ ภูเก็ต วิลล่า จึงขอเสนอขั้นตอนการกู้ซื้อบ้านพื้นฐานที่ควรรู้เพื่อเตรียมตัวไว้ตั้งแต่เนิ่น ๆ ซึ่งจะทำให้คุณรู้ความสามารถในการผ่อนบ้านของตนเอง ความสามารถในการผ่อนบ้านของตนเอง มีประวัติทางการเงินที่ดี และมั่นใจได้มากขึ้นว่าการกู้บ้านจะผ่านอย่างแน่นอน บ้าน
7 ขั้นตอนเตรียมตัวกู้เงินซื้อบ้าน
หลายคนที่คิด ๆ อยู่ว่าอยากจะกู้บ้านสักหลังแต่ไม่ทราบว่าจะต้องเริ่มจากจุดไหน จะซื้อบ้านได้ราคาประมาณเท่าไหร่ และควรจะเตรียมตัวอย่างไร ลองมาดู 7 ขั้นตอนการกู้ซื้อบ้านพื้นฐานที่ควรรู้เพื่อเตรียมตัวไว้ตั้งแต่เนิ่น ๆ บ้าน
1. รู้ความสามารถการกู้ของตนเอง
สูตรการคำนวณราคาบ้านที่จะกู้ซื้อได้นั้น สามารถคำนวณโดยคร่าวโดยใช้สูตร บ้าน
| (รายได้ต่อเดือน) X (60 เท่าของรายได้) = (ราคาบ้านที่กู้ซื้อได้) |
เช่น รายได้ 30,000 บาทต่อเดือน X 60 = 1.8 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นขั้นต่ำ ของวงเงินที่จะกู้ได้ บางธนาคารอาจจะขยับจำนวนเท่าของรายได้ขึ้นลง ขึ้นอยู่กับหลักเกณฑ์พิจารณา บ้าน
แต่ทั้งนี้ วงเงินดังกล่าวถือเป็นวงเงินที่ให้ในกรณีที่คุณไม่มีภาระหนี้ใด ๆ เลย ดังนั้นต้องมาดู “ภาระหนี้ต่อรายได้” ของเราด้วย หรือศัพท์ธนาคารจะเรียกว่าค่า DSR (Debt Service Ratio) ซึ่งส่วนใหญ่จะอนุญาตให้ผู้กู้บ้านมีภาระหนี้ได้ 30-40% ของรายได้ สูตรจึงเป็น บ้าน
| (รายได้ต่อเดือน) X (30% หรือ 40%) = (ความสามารถผ่อนชำระ) เช่น รายได้ 30,000 บาทต่อเดือน X 30% หรือ 40% = 9,000-12,000 บาท |
ภาระหนี้ที่ว่า หมายถึงภาระหนี้ทุกอย่างที่มี ไม่ว่าจะเป็นค่าผ่อนรถ โทรศัพท์มือถือ เครื่องใช้ไฟฟ้า ฯลฯ ดังนั้นสมมติว่ามีภาระหนี้ผ่อนรถอยู่ เดือนละ 8,000 บาท ความสามารถผ่อนชำระ ที่เหลือว่างอยู่ จึงเหลือเพียง 1,000-4,000 บาทเท่านั้น ซึ่งจะคำนวณกลับว่าสามารถ ซื้อบ้านได้เท่าไหร่ โดยใช้สูตรนี้ บ้าน
| (1,000,000 ÷ 7,000) x (ความสามารถผ่อนชำระ) = (วงเงินที่สามารถกู้ได้) เช่น (1,000,000 ÷ 7,000) x 4,000 = กู้บ้านได้ในราคา 571,429 บาท |
*กรณีนี้กำหนดให้ผู้กู้มีภาระหนี้ได้ 40%
เมื่อทราบความสามารถการผ่อนและราคาบ้านที่กู้ได้ของตนเองแล้ว ก็เลือกหาที่อยู่อาศัยที่ตรงใจและเหมาะสมกับความสามารถของเราต่อไป บ้าน
2. เก็บออมเงินดาวน์
ในระหว่างที่เลือกหาอยู่นั้น อีกสิ่งหนึ่งที่สำคัญในขั้นตอนการกู้ซื้อบ้านคือ เราควรที่จะเก็บออมเงินเป็นค่าดาวน์บ้านหรือคอนโดมิเนียมไว้ด้วย เพราะธนาคารมีกฎคือปล่อยสินเชื่อกู้บ้านได้สูงสุด 90% ของราคาบ้าน เช่น ราคาบ้าน 1 ล้านบาท ธนาคารจะให้กู้มากที่สุด 9 แสนบาท อีก 1 แสนบาทจึงเป็นเงินสดที่เราจะต้องจ่ายโดยตรงให้กับผู้พัฒนาโครงการเอง ภูเก็ต วิลล่า
ดังนั้น โครงการจัดสรรต่าง ๆ จะมีโปรแกรมให้เราผ่อนดาวน์เป็นรายเดือนกับโครงการในระหว่างที่โครงการยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง (ธนาคารจะปล่อยกู้เมื่อที่อยู่อาศัยนั้นสร้างเสร็จแล้ว) โดยทั่วไปจะเก็บเงินดาวน์ที่ 10-20% ของราคา บ้าน
ยกตัวอย่างเช่น ราคาบ้านเดี่ยว 5 ล้านบาท เรียกเก็บเงินดาวน์ 10% = 5 แสนบาท โดยให้ผ่อนดาวน์ 10 เดือน = ชำระค่าดาวน์บ้านเฉลี่ยเดือนละ 50,000 บาท
ด้วยการชำระค่าดาวน์บ้านต่อเดือนที่ค่อนข้างสูง ทำให้เราต้องเตรียมตัวเก็บออมเงินไว้ก่อนส่วนหนึ่งเพื่อนำมาใช้เป็นค่าดาวน์บ้านนั่นเอง อัตราดอกเบี้ยบ้าน 2564 ทุกธนาคาร บ้าน
3. เดินบัญชีธนาคารให้สวย
ภูเก็ต วิลล่า ส่วนต่อมาของขั้นตอนการกู้ซื้อบ้านคือเรื่องของเอกสารเมื่อจะยื่นกู้บ้าน ธนาคารจะขอดูบัญชีธนาคารย้อนหลัง 6 เดือน ซึ่งทำให้ในช่วง 6 เดือนนี้ควรจะมีเงินคงไว้ในบัญชีอย่างสม่ำเสมอ ไม่ควรถอนออกหมด และถ้าหากมีรายได้เสริมประจำเดือน หรือทำอาชีพฟรีแลนซ์ พ่อค้าแม่ค้า ที่ได้รับเงินเป็นรายครั้ง/รายวัน ก็ควรจะโอนเข้าในบัญชีอย่างสม่ำเสมอเช่นกัน บ้าน
4. ชำระหนี้ให้ตรงเวลา
อีกข้อที่ธนาคารจะตรวจสอบคือ “เครดิตบูโร” ซึ่งจะมีประวัติการชำระหนี้ของผู้กู้ย้อนหลัง 2 ปี ใน 2 ปีนี้ถ้าหากมีการชำระหนี้ไม่ตรงเวลา หรือที่มักเรียกกันติดปากว่าติด “แบล็กลิสต์” ซึ่งเป็นคำนิยามของ “ผู้ที่มีประวัติในการผ่อนชำระหนี้ที่ไม่ดีหรือผ่อนชำระหนี้ไม่ได้ตามข้อตกลง” บ้าน
ถือว่าเป็นผู้กู้ที่มีความเสี่ยงจะเป็นหนี้เสีย ดังนั้น หากมีการกู้ซื้อสินค้าใด ๆ หรือการชำระค่าบัตรเครดิต ก็ควรต้องจ่ายให้ตรงเวลาทุกครั้ง เพราะการติดแบล็กลิสต์อาจทำให้ธนาคารปฏิเสธการให้กู้ บ้านจัดสรร ไปโดยสิ้นเชิงได้
5. ปิดบัญชีหนี้ให้หมดก่อนยื่นกู้
เป็นประเด็นสืบเนื่องจากข้อ 1 เมื่อมีภาระหนี้เดิมอยู่ก็จะทำให้เรามีวงเงินกู้ บ้านเดี่ยว ต่ำลง ดังนั้นภาระหนี้ใดที่สามารถโปะเงินปิดบัญชีให้เรียบร้อยได้ควรทำทันทีก่อนจะยื่นกู้บ้าน แม้ว่าจะเหลือระยะเวลาไม่มาก เช่น ผ่อนค่าโทรศัพท์มือถือแม้ว่าจะเหลืออีกเพียง 3 เดือนจะผ่อนหมด แต่ ณ ช่วงเวลาที่ยื่นกู้บ้าน ธนาคารจะถือว่าเรามีภาระหนี้ส่วนนี้อยู่ บ้าน
6. บัตรเครดิตที่ไม่จำเป็น…จงยกเลิก
หลายคนที่ถือบัตรเครดิตมากกว่า 1 ใบ เพราะข้อเสนอที่ยั่วยวนใจเมื่อธนาคารมาชวนสมัครบัตรเครดิต แม้ที่จริงแล้วจะไม่ค่อยได้ใช้งานก็ตามแต่ธนาคารจะมองว่าผู้กู้มีโอกาสสร้างหนี้สูงขึ้นในภายหลังจากบัตรเครดิต ซึ่งจะทำให้โอกาสการอนุมัติสินเชื่อบ้านต่ำลง ดังนั้น ก่อนยื่นกู้บ้านควรจะขอยกเลิกบัตรเครดิตให้เหลือเพียง 1-2 ใบเท่านั้น บ้าน
7. เตรียมเอกสาร สลิปเงินเดือน ใบรับรองการทำงาน หลักฐานรายได้พิเศษ
ขั้นตอนการกู้ซื้อบ้านขั้นตอนสุดท้าย เป็นการเตรียมเอกสารเมื่อจะยื่นกู้ บ้านเดี่ยว กับธนาคาร ซึ่งส่วนที่อาจจะต้องดูแลเป็นพิเศษ คือ หลักฐานการทำงานและรายได้ต่าง ๆ เช่น สลิปเงินเดือน ใบรับรองการทำงาน ที่เราอาจจะต้องเดินเรื่องขออนุมัติจากหน่วยงานต้นสังกัด และบางหน่วยงานอาจจะใช้เวลานานกว่าจะได้รับอนุมัติ การเตรียมตัวก่อนจึงสำคัญที่จะทำให้การยื่นกู้บ้านเป็นไปอย่างราบรื่น
หากเตรียมตัวทางด้านการเงินและเอกสารครบ 7 ข้อ แค่นี้คุณก็พร้อมที่จะกู้ บ้านหรู หลังงามได้แล้ว บ้าน
4 Steps กู้ซื้อบ้านอย่างไรให้ผ่านฉลุย
การตัดสินใจซื้อบ้าน ภูเก็ต วิลล่า ในแต่ละครั้งนั้นมีความสำคัญต่อชีวิตของเรามาก เพราะเป็นการซื้อทรัพย์สินครั้งใหญ่และคงไม่ได้มีโอกาสซื้อบ่อยๆ หลายๆคนก็อาจจะยังไม่มีประสบการณ์มาก่อน จึงเกิดความกังวลว่าจะต้องดำเนินการอย่างไร ต้องเตรียมตัวอย่างไรบ้างเพื่อให้เราสามารถกู้เงินได้อย่างไม่มีปัญหา มาดูขั้นตอนง่ายๆ ในการซื้อ บ้าน ว่าจะต้องดำเนินการอย่างไรบ้าง Phuket Villas
- เตรียมเอกสารการกู้เงิน
โดยปกติแล้วธนาคารจะขอข้อมูล บ้าน และเอกสารต่างๆเพื่อดูว่าเราเป็นใคร ทำงานอาชีพอะไร มีรายได้เท่าไหร่ มีความสามารถในการกู้มากน้อยแค่ใหน และต้องการกู้เงินเพื่อซื้อ บ้าน ที่ไหน มูลค่าเท่าไหร่ เพราะฉะนั้นแล้วเอกสารที่เราจะต้องเตรียมให้ครบนั้นจึงประกอบด้วย สำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน สลิปเงินเดือน และบัญชีเงินฝากย้อนหลังอย่างน้อย 6 เดือน และข้อมูลบ้านที่เราจะซื้อ ไม่ว่าจะเป็นแผนที่ โฉนดที่ดิน สัญญาจะซื้อจะขายหรือมัดจำ HOME IN PHUKET - หาอัตราดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมเปรียบเทียบของแต่ละธนาคาร
แน่นอนว่าในแต่ละธนาคารนั้นให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ และค่าธรรมเนียมที่แตกต่างกัน เราควรจะต้องตรวจสอบและคำนวณความคุ้มค่าของแต่ละข้อเสนอของธนาคาร เช่น เปอร์เซ็นต์วงเงินกู้ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย อัตราดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียมต่างๆที่เราต้องจ่าย ระยะเวลาในการกู้ ค่างวดผ่อนชำระเป็นต้น ในเบื้องต้นเราควรคำนวณดูว่าข้อเสนอลักษณะไหนที่เหมาะสมกับความต้องการของเรา และทำการยื่นขอกู้อย่างน้อย 3 ธนาคาร - ยื่นเอกสาร รอฟังผลกับทางธนาคารและเลือกธนาคารที่ตรงกับความต้องการ
หลังจากที่เรายื่นเอกสารเพื่อขอกู้เงินกับทางธนาคารแล้ว ธนาคารจะทำการพิจารณาดอกเบี้ยและวงเงินตามความเสี่ยงและภาระของเรา หากเราเป็นลูกค้าชั้นดี มีภาระหนี้สินในชีวิตไม่มาก แถมเป็นคนหาเงินเก่งมีเงินเข้าอยู่ตลอดเวลา มีที่มาของรายได้ที่ชัดเจนและมีความมั่นคงธนาคารก็สามารถอนุมัติวงเงินกู้ได้มาก รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่ถูกกว่าได้ ในทางกลับกันหากธนาคารมองเห็นความเสี่ยงทางการเงิน เพราะมีรายได้ที่ไม่มั่นคง ไม่พร้อมที่จะเป็นหนี้ ธนาคารก็อาจจะปฏิเสธคำขอกู้เงิน หรืออาจจะไม่ได้ให้วงเงิน และดอกเบี้ย ตามที่เราต้องการได้ HOME IN PHUKET
เพราะฉะนั้นแล้วสิ่งที่สำคัญมากๆในการวางแผนก็คือเราจะต้องรักษาประวัติและสร้างเครดิตที่ดีและเตรียมเอกสารที่แสดงถึงความสามารถในการหารายได้ของเราให้ได้พร้อมที่สุด ทั้งนี้เมื่อได้ผลอนุมัติการกู้เงินจากธนาคารต่างๆแล้ว ลองเปรียบเทียบกันดูอีกครั้งว่าข้อเสนอของแต่ละแห่งนั้นมีรายละเอียดแตกต่างอย่างไรบ้างและเราเหมาะสมกับแผนไหน แล้วจึงเลือกใช้บริการธนาคารที่เราเห็นว่าเป็นทางเลือกที่ดีที่สุด
- ตรวจรับโอนบ้านและจดจำนอง
เมื่อเงินกู้ได้รับการอนุมัติแล้วอย่าลืมนัดกับผู้ขายในการเข้าไปตรวจ บ้าน ให้อยู่ในสภาพที่พร้อมโอน เมื่อทุกอย่างลงตัวแล้วก็ทำการนัดกันระหว่างเราในฐานะผู้ซื้อ ผู้ขายทรัพย์สิน และธนาคารที่เรากู้เงิน ไปทำเรื่องการซื้อขายและจดจำนองที่สำนักงานที่ดินอำเภอ ทุกอย่างจะดำเนินการต่อหน้าเจ้าหน้าที่ โดยธนาคารจะมอบเช็คเพื่อชำระเงินให้กับผู้ขาย HOME IN PHUKET ผู้ขายจะทำการโอนกรรมสิทธิ์บ้าน โดยที่เราจะต้องทำการจดจำนองว่าธนาคารเป็นผู้ชำระเงินและเราเป็นลูกหนี้ธนาคารที่จะต้องชำระเงินกู้ตามสัญญา โฉนดฉบับจริงนั้นธนาคารจะเป็นผู้เก็บไว้จนกว่าเราจะผ่อนทรัพย์สินได้ทั้งหมด แล้วเราค่อยมาขอคืนในภายหลัง สิ่งที่เราจะได้รับคือกุญแจบ้านในการเข้าไปพักอาศัยได้ HOME IN PHUKET
