บ้านใหม่พร้อมขาย
บ้านใหม่พร้อมขาย การซื้อบ้านหรือคอนโด นับเป็นทรัพย์ที่ต้องใช้เงินก้อนใหญ่ และยิ่งหากเป็นโครงการใหม่ที่ยังสร้างไม่เสร็จ ผู้ซื้อต้องวางเงินจองไปทั้ง ๆ ที่ไม่ได้เห็นของจริง นับว่าเป็นความเสี่ยงสูงหากโครงการนั้น ๆ สร้างไม่เสร็จตามที่ระบุเอาไว้ ทั้งระยะเวลาและความสมบูรณ์ของสิ่งอำนวยความสะดวก หรือบางโครงการถูกระงับกลางคันเนื่องจากไม่ผ่าน EIA ทำให้เกิดเป็นปัญหาฟ้องร้องกันในภายหลัง หากตอนนี้หลายท่านกำลังสำรวจโครงการเพื่อเปรียบเทียบ บ้าน
การได้เข้ามาดูโครงการที่สร้างเสร็จและได้เห็นของจริงจะช่วยให้ตัดสินใจเร็วขึ้น ก่อให้เกิดผลประโยชน์กันทั้ง 2 ฝ่ายทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายเริ่มหันมาใช้กลยุทธ์ “โครงการสร้างเสร็จก่อนขาย” ปิดช่องว่างความกังวลของผู้ซื้อที่กลัวว่าจะไม่ได้บ้าน/คอนโด ตามที่โฆษณาเอาไว้ ไม่เพียงแต่จะสร้างความมั่นใจให้กับผู้ซื้อ แต่ยังส่งผลดีกับผู้ประกอบการ โดย “จะช่วยลดงบการตลาดและลดปัญหาลูกค้าที่กู้ไม่ผ่าน เนื่องจากการซื้อโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอน ลูกค้าจะต้องมีความพร้อมทางการเงิน” อีกทั้งยังเป็นการเสนอ supply ที่สนองตอบ demand ของตลาดที่แท้จริงอีกด้วย
บ้านและคอนโดพร้อมอยู่
การเลือกซื้อโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่พร้อมขาย มีข้อได้เปรียบมากกว่าโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จดังนี้
- ซื้อแล้วเข้าอยู่ได้เลย – นับเป็นข้อได้เปรียบที่เด่นที่สุดของโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่ คือไม่ต้องรอสร้างเสร็จแล้วค่อยโอนกรรมสิทธิ์ แต่ผู้ซื้อสามารถจ่ายเงินแล้วเข้าอยู่ได้ทันที ไม่ต้องปวดหัวกับโครงการที่ก่อสร้างล่าช้า เร่งโอนฯทั้งๆที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จ ไม่ต้องคอยกังวลว่าโครงการจะเสร็จทันตามกำหนดหรือไม่ ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบจนพอใจก่อนตัดสินใจซื้อ
- ประมาณการต้นทุนทางการเงินส่วนบุคคลได้ชัดเจน – ข้อดีสำหรับการรู้ราคาบ้าน ณ ขณะที่ซื้อที่แน่ชัด คือสามารถประมาณการต้นทุนทางการเงินได้ โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ เพราะหากเป็นโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ การที่วางเงินจองไปแล้วยังไม่ได้โอนหรือจ่ายเงินก้อนในทันที เมื่อต้องไปขอสินเชื่อในอีก 2-3 ปีข้างหน้า อัตราดอกเบี้ยเงินกู้อาจจะไม่ใช่เรทเดิมที่เคยประมาณการเอาไว้
- โปรโมชันแรงและดีกว่าบ้านสั่งสร้าง – ส่วนใหญ่โครงการ “บ้านพร้อมอยู่” มักจะมีโปรโมชันที่ดีและแรงกว่า “บ้านรอสร้าง” เพราะเมื่อสร้างเสร็จ ด้วยกลไกทางการตลาด ทำให้ผู้ประกอบการต้องการขายสินค้าให้เร็วที่สุด ทำให้ในบางครั้งผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองที่สูงกว่า ทั้งโปรโมชันแถมเฟอร์นิเจอร์, ฟรีค่าโอนฯ, ฟรีค่าจดจำนอง เพราะโครงการสร้างเสร็จเหมาะกับผู้ที่มีความพร้อมทางการเงินหรือผู้ที่มีกำลังซื้อจริง ณ เวลานั้น เนื่องจากเป็นการวางเงินจองและโอนกรรมสิทธิ์ได้เลย ไม่ต้องมีการจ่ายเงินดาวน์เพื่อรอโครงการเสร็จ ดังนั้นโครงการจึงออกโปรโมชันเพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อในบางส่วน เช่น สามารถกู้ได้ 100% หรือ ฟรีค่าส่วนกลาง 1-3 ปี เป็นต้น
- เปรียบเทียบคู่แข่งได้ชัดเจน – โดยปกติก่อนผู้ซื้อจะตัดสินใจซื้อ ย่อมสำรวจตลาดและโครงการในบริเวณโดยรอบ เพื่อทำการเปรียบเทียบทั้งด้านราคาและตัวสินค้า ซึ่งส่วนใหญ่มักจะได้เห็นแค่เพียง “บ้าน /ห้องตัวอย่าง” หรือเป็นแค่ “ภาพจำลอง” ทำให้เปรียบเทียบและตัดสินใจได้ยากขึ้น ดังนั้นหากเป็นสถานที่จริง สามารถสัมผัสได้ การเปรียบเทียบจะเห็นได้ชัดเจนกว่า จะทำให้ตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น ซึ่งผู้ซื้อก็พอใจในสิ่งที่ได้เห็นในโครงการ
ข้อแตกต่าง ของการเลือกซื้อบ้านใหม่ VS บ้านมือสอง
การลงทุนในบ้านและที่ดิน นอกจากจะต้องตัดสินใจเลือกประเภทบ้านที่ใช้ในการลงทุนแล้ว ยังต้องตัดสินใจอีกว่า จะเลือกลงทุนในบ้านใหมหรือ บ้านมือสอง ซึ่งทางเหลือในแต่ละลักษณะมีจุดเด่นและจุดด้อยในการลงทุนแตกต่างกัน ดังนั้นจึงต้องเลือกให้สอดคล้องกับแผนการลงุทนของแต่ละบุคคล การซื้อบ้านมือสองจัดเป็นทางเลือกที่น่าสนใจทางหนึ่งในการลงทุน ซึ่งการซื้อ บ้านมือสอง อาจมีเหตุผลดังนี้
- บ้านมือสอง ไม่ต้องการปลูกสร้างเอง เพราะต้องการที่อยู่อาศัยเร่งด่วน ไม่มีเวลาที่จะรอการปลูกสร้างได้ เกรงจะประสบปัญหาต่าง ๆ ในขบวนการปลูกสร้างและปลูกบ้านใหม่อาจจะมีราคาแพงกว่าการซื้อ บ้านมือสอง
- ไม่ต้องการซื้อบ้านจัดสรร เนื่องจากกำลังการซื้อไม่เพียงพอ หรือไม่ชอบระบบการซื้อแบบผ่อนส่ง
- อาจจะชอบทำเลที่ตั้งของ บ้านมือสอง ที่จะซื้อ
- ชอบลักษณะรูปแบบของ บ้านมือสอง ในกรณีนี้ บ้านมือสอง นั้นอาจจะเป็นเรือนไทยที่ถูกต้องตามลักษณะโบราณจริง ๆ ซึ่งอาจเป็นเรือนไทย หลังคาสูง จั่วแหลมหรือเรือนไทยลักษณะรัชกาลที่ 5 หรือรัชกาลที่ 6 ซึ่งก็เป็นรูปแบบเฉพาะ เช่น หลังคาปั้นหยา ช่องลมฉลุ เป็นต้น สำหรับผู้ที่จะซื้อ บ้านมือสอง ในลักษณะที่กล่าวนี้ มักเป็นผู้อนุรักษ์นิยมชื่นชมของเก่าที่หายาก
อย่างไรก็ดี การที่จะพิจารณาเปรียบเทียบระหว่างบ้านใหม่และ บ้านมือสอง ไม่อาจตอบได้ชัดว่าอย่างใดจะดีกว่ากัน เพราะแต่ละกรณี มีข้อได้เปรียบและข้อเสียเปรียบที่แตกต่างกัน สำหรับปัจจัยที่ผู้ซื้อน่าจะนำมาใช้พิจารณาเปรียบเทียบคุณลักษณะเด่นระหว่างบ้านใหม่และ บ้าน มือสอง มีดังต่อไปนี้ ว่าควรซื้อแบบไหนดีนั้น บ้านโมเดิร์น2ชั้น
คุณลักษณะเด่นของการซื้อบ้านใหม่
- บ้านใหม่จะเพียบพร้อมไปด้วยสิ่งใหม่ทั้งหมด ซึ่งอยู่ในสภาพดี ไม่ต้องเสียค่าซ่อมแซมอีกเป็นระยะเวลานาน ดังนั้นบ้านใหม่จึงมักสร้างความภาคภูมิใจให้แก่ผู้อยู่อาศัยได้มากกว่า
- บ้านใหม่มักจะมีการออกแบบและใช้วัสดุก่อสร้าง ตลอดจนอุปกรณ์ต่าง ๆ ที่ทันสมัยกว่า ซึ่งทำให้มีโอกาสใช้ประโยชน์ได้คุ้มค่า และระยะเวลาการเสื่อมสภาพที่ยาวนานกว่า
- บ้านใหม่จะให้โอกาสแก่ผู้เริ่มเข้าอยู่อาศัยเป็นครั้งแรก ในการที่จะจัดการตกแต่งบ้านได้ง่าย และทำให้สะดวกกว่า
คุณลักษณะเด่น ของการซื้อ บ้านมือสอง
- บ้านมือสอง มักจะมีการก่อสร้างที่ประณีต แข็งแรงทนทานดีกว่าบ้านใหม่ไม่ว่าจะเป็นโครงสร้างที่ทำด้วยไม้หรือปูนก็ตาม
- บ้านมือสอง มักจะมีทำเลที่ตั้งดีกว่าบ้านใหม่ ๆ เนื่องจาก บ้านมือสอง มีการก่อสร้างมาตั้งแต่ที่ดินราคาไม่แพงมากนัก สภาพแวดล้อมของ บ้านมือสอง จึงมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่พร้อมมูลกว่า
- บ้านมือสอง มักจะมีอุปปกรณ์บางอย่างที่ติดอยู่กับตัวบ้านให้แล้ว ซึ่งเจ้าของเดิมได้ทำไว้ จึงไม่ต้องไปจัดหาใหม่ และถ้ามีการคิดราคาสิ่งของเหล่านั้นก็จะได้ราคาถูกกว่าราคาตลาดมาก
- บ้านในโครงการสร้างใหม่ มักจะมีสาธารณะประโภคสาธารณูปการยังไม่พร้อมสมบูรณ์ บางครั้งต้องรอให้มีการก่อสร้างต่อในเฟสสอง เฟสสาม ทำสภาพแวดล้อมในชุมชนไม่ดีนัก ตรงข้ามกับ บ้านมือสอง ชุมชนจัดสรรที่สร้างเสร็จเรียบร้อนมานานพอสมควรแล้วเช่น 3-4 ปี ชุมชนเหล่านี้จะค่อนข้างมีสภาพแวดล้อมที่ดีและสมบูรณ์
- สามารถรู้ได้อย่างชัดเจนว่าสภาพแวดล้อมทางสังคม เพื่อนบ้านเรือนเคียงและผู้อยู่อาศัยในชุมชนว่าเขาเป็นใคร เป็นคนกลุ่มไหน สำหรับการซื้อ บ้าน ใหม่ในโครงการจัดสรรผู้ซื้อมักจะไม่ทราบว่าใครเป็นผู้ซื้อบ้านที่ติดกับตน แต่ บ้านมือสอง ผู้ซื้อสามารถสอบถามทำความรู้จักกับผู้อยู่อาศัยใกล้เคียงได้ เพื่อหยั่งรู้ถึงอาชีพการงาน รสนิยม อัธยาศัยไมตรี ว่าเป็นประการใด สามารถจะพึ่งพาอาศัย เกื้อกูลกันได้หรือไม่ หรือเมื่ออยู่ใกล้กันแล้วจะมีโอกาสเกิดปัญหากระทบกระทั่งกันได้หรือไม่ ในบางครั้งผู้ซื้อพบว่ามีผู้ขาย บ้านมือสอง ที่อยู่ใกล้กับญาติพี่น้อง หรือเพื่อนสนิทมิตรสหายที่อยู่อาศัยมาก่อน ก็จะเป็นเงื่อนไขบวกประการหนึ่งในการตัดสินใจซื้อบ้านมือสอง
ข้อแนะนำในการซื้อบ้านมือสอง
ข้อสำคัญในการพิจารณาเลือกซื้อ บ้านมือสอง นอกจากจะเปรียบเทียบคุณลักษณะเด่นดังกล่าวมาแล้ว ก็ควรจะพิจารณาตรวจสอบรายละเอียดด้านอื่น ๆ อีก ได้แก่
- ดูสภาพของ บ้าน มือสอง อายุบ้าน ดูว่าปลูกมานานกี่ปีแล้ว อุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ เช่น เครื่องสุขภัณฑ์ หลอดไฟตามดวงโคมต่าง ๆ ชำรุดเสียหายบ้างหรือเปล่า สายไฟฟ้าเสื่อมสภาพแล้วหรือยัง น้ำปะปาขึ้นสนิมหรือแตกรั่วบ้างหรือไม่ หากลักษณะโครงสร้างเก่าแก่ไม่แข็งแรงและจะต้องซ่อมแซมอีกมากแล้ว จะทำเกิดปัญหาหนักในเรื่องค่าใช้จ่าย ด้วยเหตุนี้ลักษณะสภาพ บ้านมือสอง จึงเป็นสิ่งสำคัญที่สุดที่จะต้องให้ความสำคัญในการพิจารณาตัดสินใจซื้อตามปกติแล้ว บ้านมือสอง จะมีการเสื่อมราคาตามระยะเวลายิ่งถ้าสภาพแวดล้อมเป็นทำเลที่มีแหล่าชุมชนแออัดเกิดขึ้น ราคาของ บ้านมือสอง จะตกลงอย่างรวดเร็ว ฉะนั้นหากจะลงทุนเลือกซื้อ บ้านมือสอง ควรหาแหล่งที่คิดว่าจะยังคงเจริญต่อไปในภายหน้า
- ควรพิจารณาสภาพแวดล้อม บ้านมือสอง นั้น ๆ ว่าอยู่ในสภาพแวดล้อมอย่างไร มีสิ่งอำนวยความสะดวกต่อชีวิตประจำวันหรือไม่ เช่น ใกล้โรงเรียน ศูนย์การค้า ตลาด โรงพยาบาล ฯลฯ เพื่อการใช้ชีวิตที่สะดวกสบายในอนาคต
- กรณีที่จะซื้อบ้านที่ดินพร้อม บ้าน จัดสรร ทาวน์เฮาส์ หรืออาคารพาณิชย์ ควรตรวจสอบเพิ่มเติมด้วยว่า ผู้ประกอบธุรกิจหรือเจ้าของโครงการ ได้รับใบอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารแล้วหรือไม่ โดยตรวจสอบได้จากกรมโยธาการ หรือสำนักงานเขตกรุงเทพมหานคร หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด แล้วแต่กรณี
- พิจารณาชุมชน โดยพิจารณาเพื่อนบ้านที่อยู่บริเวณไกล้เคียงว่าเป็นอย่างไร กรณีที่บ้านอยู่ในโครงการจัดสรร ควรสอบถามเรื่องบริการชุมชนจากเพื่อนบ้าน ว่างานสาธารณูปโภคตลอดจนค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นอย่างไร การดูแลรักษาสภาพโครงการสม่ำเสมอ และเหมาะสมหรือไม่
- ราคาของ บ้านมือสอง ที่เสนอขาย รวมและไม่รวมอะไรบ้าง เช่นค่าธรรมเนียมโอนบ้าน ค่าภาษีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ (ปกติจะเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย) ภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าอากรแสตมป์
- กรณีที่คุณต้องการกู้ซื้อ บ้านมือสอง ต้องเตรียมเรื่องขออนุมัติขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านด้วย
- ตรวจซ้ำกับการเวนคืน แม้ว่าจะอุ่นใจได้ว่ากว่าจะกว่าจะสร้างจนบ้านเสร็จให้เห็นมีการตรวจสอบดังกล่าวแล้ว แต่ไม่ควรประมาท โดยเฉพาะอย่างยิ่งบ้านที่อยู่ในทำเลล่อแหลม เช่น ใกล้สามแยก เป็นต้น บ่อยครั้งที่เจ้าของบ้านเดิมระแคะระคายเรื่องเกี่ยวกับการเวนคืน เลยพยายามย่องถ่ายทรัพย์สินของตนเอง ก่อนที่จะมีกฎหมายห้ามการขายและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน
- ตรวจสอบว่า ผู้ที่จะขาย บ้านมือสอง นั้นมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยนั้นจริงหรือไม่ หมายถึงการมีชื่อเป็นเจ้าของ หากเป็นการมอบหมายอำนาจต้องดูให้ละเอียด เช่น กรณีการซื้อจากบริษัทนายหน้าขาย บ้านมือสอง
- ตรวจข้อมูลเกี่ยวกับการจำนองหรือการเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเงินกู้จากธนาคารหรือสถาบันการเงินอื่น ๆ โดยทั่วไปแล้วการซื้อ บ้าน มือสอง ที่ติดจำนองจะต้องผ่านกระบวนการไถ่ถอนการจำนองมาก่อน และค่อยโอนกรรมสิทธิ์กัน ขั้นตอนเหล่านี้จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องมีการคุยรายละเอียดกันตั้งแต่เริ่มแรก โดยทั่วไปสถาบันการเงินจะมีเจ้าหน้าที่ดำเนินการทางด้านนี้ การดูแลเรื่องนี้ตั้งแต่ขั้นตอนการตกลงซื้อขายจะช่วยให้ไม่ต้องเผชิญปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวกับการโอนสิทธิและอื่น ๆ
- สำหรับอาคารชุดจำเป็นต้องขอดูเอกสารการจดทะเบียนอาคารชุดนิติบุคคลอาคารชุดและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ตลอดจนรายการทรัพย์สินส่วนกลางและการบริการต่าง ๆ รวมทั้งค่าใช้จ่ายส่วนกลางอย่างละเอียด เพราะจะได้เป็นการเตรียมตัวแต่เนิ่น ๆ ในการที่จะต้องเข้ามาเป็นส่วนร่วมในการบริหารอาคารชุดในอนาคต
- การตรวจสอบสัญญาจะซื้อขายยังมีความจำเป็นแม้ว่าสัญญามาตฐานจะมีการใช้กันมากขึ้นแล้วก็ตาม นอกจากนี้ ในเรื่องของค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ภาษี และอื่น ๆ จะต้องมีการตกลงไว้ล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษร และควรจะเก็บสัญญาจะซื้อจะขายเอาไว้ด้วย แม้ว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์กันแล้วก็ตามที เพื่อป้องกันปัญหาภายหลัง
- ตรวจสอบและเก็บเอกสารต่าง ๆ ที่เป็นส่วนประกอบของสัญญาเอาไว้ ไม่ว่าจะซื้อจากบริษัทเจ้าของโครงการโดยตรงหรือซื้อต่อจากบุคคลอื่นก็ตาม ทั้งนี้เพราะเอกสารเหล่านี้มีผลทางกฎหมายในการบังคับให้เจ้าของจะต้องปฏิบัติตามข้อตกลงหรืสัญญาที่เคยระบุไว้ home
