บ้านใหม่ให้เช่า
บ้านใหม่ให้เช่า สำหรับใครที่สนใจจะเช่าหรือธุรกิจปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่มีความรู้เรื่องสัญญาเช่าละก็ วันนี้เรานำความรู้เรื่องสัญญาเช่า บ้าน สัญญาเช่าคอนโดฯ รวมถึงสัญญาเช่าอาคารณิชย์ และรูปแบบอื่น ๆ มาฝากกัน พร้อมตัวอย่างสัญญาเช่าในแบบที่เข้าใจง่ายและครบถ้วน จะเป็นยังไงบ้างมาดูกันครับ
ความรู้เกี่ยวกับการเช่าและให้เช่า
ในการทำสัญญาเช่าบ้านนั้น สิ่งที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องมีความรู้ความเข้าใจประกอบด้วย 3 ส่วนคือ สัญญา ผู้เช่า ผู้ให้เช่า ซึ่งเรามาทำความเข้าใจไปพร้อม ๆ กันทีละส่วนดังนี้ บ้านในภูเก็ต
สัญญาเช่าบ้าน
มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทน หมายถึงคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายคือผู้เช่าและผู้ให้เช่ามีความสัมพันธ์ในลักษณะที่ต่างฝ่ายก็ต่างมีหน้าที่จะต้องกระทำต่อกัน ที่เห็นได้ชัดคือผู้เช่าจะต้องจ่ายค่าเช่า ส่วนผู้ให้เช่าก็ต้องให้สิทธิในการครอบครองที่ระบุในสัญญาเช่าที่ดิน หรือสัญญาเช่า บ้าน เนื้อหาในสัญญาเช่าต้องระบุว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทใด ได้แก่ สัญญาเช่าบ้าน สัญญาเช่าทาวน์เฮ้าส์ สัญญาเช่าคอนโด สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ หรือสัญญาเช่าที่ดิน
และระบุถึงตำแหน่งที่ตั้งที่ชัดเจนของอสังหาริมทรัพย์นั้น บอกว่าผู้เช่าเป็นใคร ผู้ให้เช่าคือใคร ช่วงเวลาของการเช่านานแค่ไหน ช่วงเวลาเช่าเริ่มต้นตั้งแต่เมื่อใดและสิ้นสุดลงเมื่อไร กำหนดค่าเช่า โดยระบุจำนวนเงินและงวดเวลาที่จะต้องจ่ายค่าเช่า หรือจะเรียกเป็นค่าตอบแทนอย่างอื่นที่ไม่ใช่ตัวเงินก็ได้ และเงื่อนไขอื่น ๆ ระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า เช่น การต่อสัญญาเช่า บ้าน การยกเลิกสัญญาเช่าบ้าน การปรับราคาเช่า รวมถึงการดำเนินการกรณีผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า เป็นต้น home
รูปแบบของสัญญาเช่า
รูปแบบของสัญญาเช่าที่ดิน หรือสัญญาเช่าบ้านนั้นกฎหมายกำหนดว่าต้องทำเป็นหนังสือมิฉะนั้นแล้วจะไม่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ แบ่งเป็น
- สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาการเช่าไม่เกิน 3 ปีนั้น กฎหมายกำหนดให้ผู้เช่าและผู้ให้เช่าทำสัญญาเช่าระหว่างกันเอง
- สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาการเช่าเกิน 3 ปีขึ้นไป ผู้เช่าและผู้ให้เช่าจะต้องจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ ถ้าทำสัญญาเช่ากันเองโดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานที่ดินสัญญาเช่านั้นจะมีผลบังคับทางกฎหมายแค่เพียง 3 ปีแรกเท่านั้น
นอกจากนี้ การเช่าสามารถทำสัญญาเช่าได้นานที่สุด 30 ปี แต่ก็สามารถกำหนดระยะเวลาการเช่าเท่ากับอายุของผู้เช่าได้เนื่องจากเป็นระยะเวลาที่จำกัดเช่นกัน
ผู้เช่า
นอกจากหน้าที่ของผู้เช่าที่จะต้องจ่ายค่าเช่าให้ให้การตอบแทนแก่ผู้ให้เช่า ตามจำนวนและเวลาที่กำหนดในสัญญาเช่าที่ดิน หรือสัญญาเช่าบ้านแล้ว ผู้เช่ายังมีหน้าที่ต้องดูแลรักษาบ้านที่ตนเช่าในระดับเดียวกับที่ตนเองปฏิบัติกับบ้านของตัวเองอีกด้วย ผู้เช่าจะต้องคืนการครอบครองให้ผู้ให้เช่าเมื่อครบกำหนดเวลาเช่า
รวมไปถึงการปฏิบัติตามเงื่อนไขต่าง ๆ ที่ตกลงกันเพิ่มเติมในสัญญาเช่าที่ดิน หรือสัญญาเช่าบ้าน ผู้ให้เช่าสามารถเจาะจงในสัญญาได้ว่าจะให้เช่าเฉพาะผู้เช่าคนนี้เท่านั้น ซึ่งทำให้สิทธิในการเช่าไม่สามารถโอนยังบุคคลอื่นได้ แต่ขณะเดียวกันก็สามารถระบุในสัญญาเช่าที่ดิน หรือสัญญาเช่า บ้าน ให้สิทธิในการเช่าตกทอดไปสู่ทายาทของผู้ให้เช่าได้เช่นกัน
ผู้ให้เช่า
ผู้เช่ามีหน้าที่มอบสิทธิในการครอบครองใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้เช่าตลอดระยะเวลาของการเช่า ผู้ให้เช่าสามารถกำหนดในสัญญาว่าสิทธิการให้เช่านั้นเฉพาะอยู่ที่ผู้ให้เช่าเท่านั้น ทำให้เมื่อผู้ให้เช่าเสียชีวิตระหว่างที่สัญญาเช่ายังไม่หมด จะทำให้สัญญาเช่าระงับลงไม่ตกทอดไปสู่ทายาท
ในทางกลับกันผู้ให้เช่าสามารถระบุให้สิทธิ์การให้เช่าตกทอดไปสู่ทายาทได้เช่นกัน ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แต่เป็นใครก็ได้ที่ได้รับมอบอำนาจหรือความยินยอมจากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้นำทรัพย์นั้นออกให้เช่า บ้านใหม่พร้อมขาย
ข้อสำคัญ ควรมีในสัญญาเช่าบ้าน
สำหรับเจ้าของบ้านมือใหม่ที่กำลังต้องการ ปล่อยเช่า บ้าน ปล่อยเช่าคอนโด นอกจากการ ลงประกาศบ้าน เพื่อหาผู้เช่าแล้ว อีกสิ่งสำคัญที่ไม่ควรมองข้ามก็คือ สัญญาเช่าบ้าน ที่เป็นข้อตกลงระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่าตลอดระยะเวลาเช่าและมีผลตามกฎหมาย การมีสัญญาเช่า ยังช่วยปกป้องสิทธิให้กับทั้งผู้เช่า และผู้ให้เช่าเช่นกัน วันนี้น้องตี้หยิบยกเอา 10 ข้อสำคัญที่คุณควรระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญาเช่า มีอะไรบ้าง มาดูกันเลย
- ข้อมูล “ผู้ให้เช่า” และ “ผู้เช่า”
ในสัญญาเช่า บ้าน หรือ เช่าคอนโด ควรระบุ ชื่อ นามสกุล เลขบัตรประจำตัวประชาชน และภูมิลำเนา ของทั้งเจ้าของบ้านหรือผู้ให้เช่า และ ผู้เช่าทั้งหมด ถ้าเป็นไปได้ ในสัญญาเช่าควรระบุบุคคลเช่าที่มีอายุมากกว่า 20 ปี ทุกคนที่อาศัยเป็นผู้เช่าไว้ในสัญญา ทั้งนี้ ก็เพื่อให้ผู้เช่าทุกคนมีส่วนรับผิดชอบ ที่จะต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดในสัญญาเหมือนกัน รวมถึงการจ่ายเงินค่าเช่าด้วย ที่สำคัญทำให้แน่ใจว่า ในสัญญามีการระบุถึง “ผู้เช่าและบริวาร” ในการปฏิบัติตามข้อกำหนด เพื่อให้ข้อปฏิบัติในสัญญาเช่า ใช้ได้กับ บริวารของผู้เช่า นั่นคือ ญาติหรือเพื่อนของผู้เช่าที่อาจเข้ามาอยู่ในบ้านที่ให้เช่าด้วย และผู้ให้เช่าก็ยังสามารถไล่บุคคลที่ไม่ได้อยู่ในสัญญาเช่าออกจากพื้นที่ กรณีที่ผู้เช่าปล่อยเช่าช่วงโดยผู้ให้เช่าไม่ยินยอมได้เช่นกัน
- ข้อมูล “ทรัพย์ที่ให้เช่า”
ในสัญญาเช่าบ้าน ต้องระบุ “ทรัพย์สิน” ที่ให้เช่า นั่นคือ “บ้าน” หรือ “คอนโด” โดยต้องระบุให้ชัดเจนว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทไหน เช่น บ้านเดี่ยว 2 ชั้น หรือ ทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้น หรือ ห้องชุดคอนโด โดยระบุทั้ง บ้านเลขที่ (เลขที่ห้อง) ซอย ถนน แขวง เขต จังหวัด ให้เรียบร้อยด้วยเช่นกัน หากทรัพย์ที่ให้เช่า มีเฟอร์นิเจอร์พร้อมอยู่ ในสัญญาเช่าควรระบุ เฟอร์นิเจอร์ในแต่ละห้อง รวมถึงจำนวนกุญแจที่ให้ไว้กับผู้เช่าด้วยเช่นกัน ถ้าคุณต้องการให้ละเอียดมากขึ้น ก็อาจปริ้นท์รูปถ่ายสภาพบ้านก่อนผู้เช่าเข้าอยู่แนบในสัญญาได้ด้วยเช่นกัน
- จุดประสงค์ในการเช่า
การเช่า บ้าน เช่าคอนโด ส่วนใหญ่แล้ว มักจะเป็นการเช่าเพื่อ “อยู่อาศัยเท่านั้น” ในสัญญาเช่าบ้าน ก็ควรระบุไว้ให้ชัดเจน นอกจากนี้ ผู้ให้เช่ายังสามารถกำหนดจำนวนคนเข้าพักอาศัยในบ้านได้อีกด้วย เช่น บ้านอยู่อาศัยได้ไม่เกิน 5 คน หรือ อยู่อาศัยเฉพาะผู้ที่มีรายชื่อในสัญญาเท่านั้น หากจุดประสงค์เป็นการเช่าเพื่อทำธุรกิจ ก็ต้องระบุในสัญญาเช่าอย่างละเอียดว่า เป็นธุรกิจประเภทไหนด้วยเช่นกัน - ระยะเวลาในการเช่า
ข้อสัญญานี้ ควรระบุระยะเวลาเช่า เช่น 1 ปี 3 ปี และระบุ วัน เดือน ปี ที่เริ่มต้นในการเช่า จนถึง วัน เดือน ปี ที่สิ้นสุดการเช่า (นับเป็นวันสิ้นสุดสัญญาเช่า) โดยปกติแล้วสัญญาเช่าจะเป็นรายเดือน เว้นเสียแต่ว่า เจ้าของบ้าน หรือ ผู้ให้เช่ากำหนดไว้เป็นอย่างอื่น - รายละเอียดค่าเช่า และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ
ในสัญญาเช่า ต้องระบุ- ค่าเช่าต่อเดือน ไว้อย่างชัดเจนทั้งตัวเลขและตัวหนังสือ พร้อมช่องทางการจ่ายค่าเช่า เช่น รายละเอียดบัญชีผู้ให้เช่า และกำหนดระยะเวลาในการจ่ายค่าเช่า เช่น ทุกวันที่ 1 ของเดือน หรือ ภายในวันที่ 5 ของเดือน เป็นต้น ทั้งนี้ หากการทำสัญญาเกิดขึ้นก่อนวันที่เริ่มต้นเช่า ในสัญญาอาจระบุถึง จำนวนค่าเช่าล่วงหน้าก่อนการเข้าอยู่ (ไม่เกิน 1 เดือน) เป็นต้น
- ค่ามัดจำ/เงินประกัน เพื่อป้องกันไม่ให้มีปัญหาระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่าในภายหลัง ในสัญญาเช่าต้องระบุจำนวนเงินไว้อย่างชัดเจน (อย่าลืมว่าต้องเก็บในอัตราที่กฎหมายกำหนด) และระบุว่าคุณในฐานะผู้ให้เช่า อาจนำเงินมัดจำนี้ไปใช้เมื่อเกิดปัญหาอะไรขึ้น (เช่น หากเกิดความเสียหายของทรัพย์สินให้เช่า) และผู้เช่าไม่สามารถนำไปใช้ได้ (เช่น ผู้เช่าไม่สามารถใช้เงินมัดจำเป็นค่าเช่างวดสุดท้าย) รวมถึงกำหนดระยะเวลาที่ผู้เช่าจะได้เงินมัดจำคืน เมื่อผู้เช่าปฏิบัติตามข้อตกลงอะไรบ้าง
- ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าอินเตอร์เน็ต ค่าโทรศัพท์ และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ควรระบุให้ชัดเจนในสัญญาเช่า ว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบ และมีวิธีการชำระเงินอย่างไร
- ค่าซ่อมแซม หากผู้ให้เช่าไม่อยากจะต้องมากุมหัวกับค่ามัดจำไม่พอค่าซ่อมแซมความเสียหายที่ผู้เช่าก่อ คุณควรระบุ ขอบเขตความรับผิดชอบเรื่องค่าใช้จ่ายการซ่อมแซมอะไรบ้างที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ หากเกิดจากการใช้งานอย่างประมาทของผู้เช่าเอง หรือเพื่อรักษา บ้าน ให้สะอาดเรียบร้อย
- กฎระเบียบ ข้อกำหนดอื่น ๆ
ในส่วนข้อกำหนดอื่นๆ ผู้ให้เช่าควรระบุให้เรียบร้อยในสัญญาเช่า บ้าน ด้วยเช่นกัน- การรักษาทะนุบำรุงทรัพย์ให้เช่า ในสัญญาควรระบุว่า ผู้เช่าควรดูแลรักษาทะนุบำรุง ทรัพย์สินเช่า อย่างวิญญูชนพึงกระทำ หากผู้ให้เช่าไม่อนุญาตให้มีการต่อเติม หรือเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของตัวบ้าน ก็ควรระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญา
- การปฏิบัติตนของผู้เช่า ในสัญญาเช่าควรมีข้อกำหนดที่ระบุอย่างชัดเจน ถึงพฤติกรรมต้องห้าม เช่น การส่งเสียงดังในยามวิกาล การกระทำผิดต่อกฏหมาย เป็นต้น
- สัตว์เลี้ยง หากว่า คุณในฐานะผู้ให้เช่า ไม่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์เลี้ยงก็ควรระบุอย่างชัดเจนในสัญญา หรือหากคุณอนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ ก็สามารถระบุได้ถึงจำนวนสัตว์เลี้ยงที่ผู้เช่าสามารถเลี้ยงได้ หรือกำหนดประเภทสัตว์เลี้ยงที่ไม่สามารถเข้าอยู่ได้ เช่น สุนัขขนาดใหญ่ เป็นต้น
- สิทธิในการเข้าพื้นที่ทรัพย์ให้เช่า
พ.ศ. นี้ ผู้ให้เช่าหลายคนทราบดีว่า การเข้าไปยังทรัพย์สินให้เช่า โดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้เช่า เข้าข่าย “การบุกรุก” ดังนั้น เพื่อป้องกันการทำผิดกฎหมายของผู้ให้เช่า ในสัญญาเช่าควรระบุชัดเจนถึงสิทธิของผู้ให้เช่าในการเข้าพื้นที่ให้เช่า เช่น เข้าไปเพื่อซ่อมแซม หรือกำหนดระยะเวลาที่ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้า ก่อนผู้ให่เช่าเข้าพื้นที่ - ข้อปฏิบัติหากผิดสัญญา
เรื่องการผิดสัญญาเช่าก็เป็นหัวข้อสำคัญในสัญญาเช่า ที่ทั้งผู้ให้เช่า และผู้เช่า ควรอ่านให้ดีเพื่อไม่ให้เกิดปัญหากันในภายหลัง การผิดสัญญาเช่า เช่น ผู้เช่าอยู่ไม่ครบสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าสามารถยึดเงินมัดจำได้ทั้งหมด หรือ ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินมัดจำหรือเงินประกันทันที หลังจากตรวจสอบทรัพย์ให้เช่าแล้ว หรือ ค่าปรับรายวันเมื่อผู้เช่าล่าช้าในการจ่ายค่าเช่า เป็นต้น - การต่อสัญญา
สัญญาเช่า บ้าน หรือ เช่าคอนโด ส่วนใหญ่มักเริ่มต้นขั้นต่ำ 1 ปี แต่ทั้งนี้ก็สามารถปรับเปลี่ยนระยะเวลาในการเช่าได้ตามตกลงกัน ซึ่งในสัญญาเช่า ควรระบุอย่างชัดเจน ว่า ระยะเวลาในการบอกไม่ต่อสัญญาคือกี่วันก่อนหมดสัญญา (ส่วนใหญ่ควรแจ้งไม่ต่อสัญญาเช่าล่วงหน้าแก่ผู้ให้เช่าก่อนหมดสัญญาภายใน 30-45 วัน) และต้องบอกให้มีหลักฐานชัดเจน และหากผู้เช่าต้องการต่ออายุสัญญาเช่า ควรทำอย่างไร เช่น หากผู้เช่าต้องการต่อสัญญา ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วันก่อนหมดสัญญา เป็นต้น
- เอกสารแนบสัญญา
สัญญาเช่า ต้องมีไว้สองฉบับ ลงลายเซ็นของทั้งสองฝ่าย มอบให้ผู้เช่าและเก็บไว้ที่ผู้ให้เช่า ฝั่งละหนึ่งฉบับ โดยควรมีสำเนาบัตรประชาชนของผู้ให้เช่า และผู้เช่าขีดฆ่า “ใช้สำหรับทำสัญญาเช่า บ้าน …” เป็นต้น และลงรับรองสำเนาถูกต้อง พร้อมลายเซ็น แนบไว้ท้ายสัญญาด้วย ที่เที่ยวภูเก็ต
